Direito Condominial e Sindicatura - Amanda Accioli
Advogada pós-graduada em Direito Empresarial (Mackenzie) e em Direito Público (Federal Concursos). Possui formação complementar na área condominial, como de Administração Condominial e Síndico Profissional, de Direito Condominial e de Direito Imobiliário, todos pela Escola Paulista de Direito (EPD), entre outros. Tem experiência como advogada condominial nas áreas consultiva e contenciosa, atuando hoje como síndica profissional e como prestadora de serviços na área consultiva condominial para grandes escritórios jurídicos.
Vivendo em condomínio - caso 17 - usuário de drogas dentro do condomínio
Logo que iniciei meus textos para o blog do nosso escritório, eu escrevi sobre o assunto “drogas em condomínios”, e claro que, como é de conhecimento dos meus leitores, gosto de escrever algo baseado em alguma vivência profissional minha, porém na época ainda não havia iniciado estes episódios do “Vivendo em Condomínio”, então irei repetir alguns casos vividos e que serão reavivados por estes episódios da vida condominial.
Com o início deste episódio eu gostaria de relembrá-los que a função de Síndico está cada dia mais desafiadora, e assuntos corriqueiros como barulhos, brigas de vizinhos, acabam sendo até mesmo “comuns” diante de outros problemas como o consumo de drogas, que a cada dia cresce dentro dos condomínios e muitos síndicos não sabem o que fazer e como agir diante de situações como esta, afinal, envolve moradores e um assunto para lá de polêmico: condôminos em um ato infracional, delicado, podendo envolver muitas vezes menores de idade e consequentemente os seus responsáveis.
Outro dia nosso escritório foi procurado por um síndico cujo condomínio é assessorado por nossa equipe jurídica, com a reclamação de que, estava ocorrendo o uso e o descarte constantes de drogas nas áreas comuns do condomínio, bem como no estacionamento, chegando até mesmo a acontecer nos espaços reservados às crianças, como o playground. Então como agir diante destas situações tão inconvenientes? Pois é, o síndico do condomínio que assessorávamos também não sabia como agir.
No caso acima houve descarte de droga nas áreas comuns, e para este caso isolado, sugerimos que este síndico procurasse a delegacia da sua região para lavrar um Boletim de Ocorrência e para que assim, o fato pudesse ser investigado, já que nenhum de nós, nem mesmo o síndico do condomínio tem essa legitimidade.
Mas essa investigação seria possível, uma vez que o condomínio é considerado área privada? Entendemos que sim, pois cabe à polícia a repressão ao crime de consumo de drogas, não cabendo faze-lo o cidadão comum, ou seja, nem o síndico, nem o corpo diretivo, nem o zelador, nem os condôminos.
Mas e se este consumo acontecer dentro de uma unidade privativa, ou seja, dentro do apartamento? Como agir?
Infelizmente não caberá ao síndico neste caso, inibir esta prática caso ela ocorra dentro da unidade privativa condominial, com a exceção no caso do usuário perturbar o sossego, a segurança, e a saúde como prevê o artigo 1336 do Código Civil, e desde que se consiga identificar em qual unidade o uso está acontecendo.
Mas como deve ser realizada esta advertência?
Sugerimos que, primeiramente seja relatado no livro de ocorrências pelo morador que esteja reclamando ou pelo síndico caso ele que tenha tomado conhecimento pessoalmente, ou que seja relatado o ocorrido por e-mail, assim e em seguida, podendo o usuário infrator ser advertido de forma meramente genérica, sem imputar diretamente o uso de entorpecente.
O condomínio, no caso de incômodo e/ou perturbação de várias unidades devido ao uso de entorpecente pelo condômino, poderá aplicar uma multa ou então ingressar em juízo como defesa do interesse coletivo (massa condominial).
Devemos lembrar que, qualquer que seja o tipo de fumo, este não poderá ser arremessado ou deixado de forma negligente as suas “bitucas” caídas nas áreas comuns ou em outras unidades (exemplo, como no caso do descarte pela janela caindo na beirada de outra unidade); se isso acontecer e o infrator for identificado através de provas (vídeo, foto etc) este poderá ser multado.
Além da vigilância do condomínio sobre estas práticas e assim inibir o uso de entorpecentes, seria primordial os condomínios estabelecerem nas suas convenções condominiais as penalidades e normas a serem seguidas dentro do espaço das áreas comuns, afinal o que está previsto na Convenção é lei dentro do condomínio. Isso é importante, pois ampara o síndico em sua cobrança, assegurando a boa convivência e o respeito entre todos os moradores.
Os entorpecentes, as drogas ilícitas em nosso País são passíveis de sanções previstas na legislação e, se estiverem confirmadas na Convenção Condominial, darão ao síndico as ferramentas necessárias para o bom convívio e respeitabilidade, como a aplicação de punições dentro do espaço comum, garantindo-lhe legitimidade perante os moradores. Mas confesso a todos vocês que em todos estes anos trabalhando na área, nunca estive diante de uma convenção que estabelecesse estes critérios.
Em nossos atendimentos, também já tivemos um caso em que um certo condomínio precisou se utilizar de profissional especializado para intervenção, um mediador/conciliador, uma pessoa neutra e que conduziu toda a delicada situação, trazendo uma boa solução para o caso concreto, pois a comunicação era muito difícil e assim foi a melhor solução encontrada na época.
Em qualquer situação que envolva usuários de entorpecentes, geralmente a conversa é difícil, e por isso a atuação do síndico deve ser a mais amigável e empática possível, afinal todos ali vivem em um mesmo espaço e a convivência harmônica e pacífica deve ser buscada a todo o tempo.
Um forte abraço,
Amanda Accioli
Whatsapp (11) 988915864
Advogada Consultiva Condominial
Síndica Profissional @acciolicondominial
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