Posso vender minha garagem?
Querido condômino, tenho certeza que em algum momento de sua moradia em seu prédio, surgiu-lhe as seguintes dúvidas: (a) Posso alugar minha vaga de garagem?; (b) Posso vender para um terceiro que não seja condômino?
A resposta para ambas as perguntas é DEPENDE!
Conforme veremos, no que tange à garagem condominial, existem três possibilidades.
A primeira delas é quando a garagem está consolidada junto com a unidade autônoma (apartamento). É possível visualizar tal situação quando na matrícula do imóvel, além das proporções e características deste, está descrita também a fração ideal da garagem.
Nesta vertente, o imóvel seria o objeto principal e a garagem é considerada como acessória. Com fito de esclarecimento, seria como se a garagem fizesse parte do todo do imóvel.
Para vislumbrarmos a segunda possibilidade, é primordial que imaginemos um edifício que contém apenas garagens. Trata-se de um edifício comercial que possui somente vagas para os veículos.
Nesta possibilidade, a garagem é considerada propriedade exclusiva justamente por ser lhe atribuída, uma fração ideal e individualizada em relação às demais vagas.
Custa lembrar que, neste caso, quando consultarmos a matrícula do imóvel o qual a garagem se localiza, está por sua vez, será o objeto principal.
Em se tratando da terceira e última possibilidade de garagem, encontramos àquelas que podem ser comuns. Sim, comum a todos os condôminos, sem que exista qualquer divisão entre elas.
Neste caso, a garagem será incorporada à fração ideal do terreno da unidade autônoma sobre as áreas comuns, facultando aos condôminos estacionarem em qualquer lugar deste espaço considerado coletivo.
Em resposta à primeira pergunta, você poderá alugar a sua garagem à estranhos ao condomínio quando a Convenção Condominial for omissa/silente a este ponto. Não há que se falar em qualquer objeção quanto a isto, desde que, sempre respeitando a segurança e o direito de preferência dos demais condôminos (Enunciado 320 do Conselho de Justiça Federal).
O art. 1.338 do Código Civil preleciona sobre a matéria:
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Vale destacar que tal disposto não se trata de norma de caráter cogente (ordem pública), podendo muito bem a locação da garagem ser vedada pela Convenção do Condomínio, até mesmo para garantir a segurança (direito de vizinhança) dos moradores.
Inobstante, agora tratando sobre a alienação (venda) da garagem para terceiros ou até mesmo para os próprios condôminos, a resposta é depende! Vejamos.
Se a vaga de garagem estiver prevista na convenção como de maneira coletiva, está não poderá ser alienada justamente por se tratar de área comum a todos os condôminos. Da mesma forma que impossível alienar o mezanino do prédio, também será impossível vender a vaga de garagem.
Se o prédio for composto tão somente por vagas de garagem, não há que se falar em nenhuma limitação para sua alienação.
E, caso a vaga possuía matrícula própria, seja individualizada, está será tratada como unidade autônoma, não existindo também qualquer objeção quanto a sua venda. Vale dizer que nesse caso, a vaga de garagem é passível de penhora, não prevalecendo o regime do bem de família (STJ, AgRg no Agr. 1058070/RS).
Em se tratando da vaga de garagem acessória da unidade autônoma (apartamento), o proprietário, caso queira vende-la, terá duas opções. Caso a venda seja destinada para outro condômino, não há problema. Caso a venda seja destinada para terceiros estranhos ao condomínio, requer que está possibilidade esteja prevista em cláusula permissiva expressa na convenção condominial, acrescida da aprovação do negócio jurídico por maioria dos votos em assembleia geral (2/3).
No mais espero ter ajudado no que diz respeito à venda das garagens nos condomínios edilícios.
Escrito por: Nikolas Nardini @nikolasnardini
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