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Inicialmente, tem-se que a Multipropriedade é regulada pela Lei 13.777 de 2018, a qual possui como definição o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo deste, utilizando-o de forma exclusiva da totalidade do imóvel, nos termos do art. 1358-C.

Art. 1.358-C.  Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

Esse instituto nada mais é do que uma espécie do famoso modelo de time sharing, onde o tempo delimita a utilização daquele proprietário sobre o imóvel adquirido.

Para que ocorra um melhor entendimento desse instituto, faz-se necessário esclarecer que a Legislação em comento trata de dois tipos de condomínios diferentes:

• Condomínio em multipropriedade;
• Condomínio Edilício.

O condomínio em multipropriedade é aquele formado da própria instituição da propriedade compartilhada, em que esta relação é regida também por uma convenção, a qual conterá direitos e deveres dos respectivos proprietários, nos termos dos artigos abaixo transcritos:

Art. 1.358-F. Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.

Art. 1.358-G. Além das cláusulas que os multiproprietários decidirem estipular, a convenção de condomínio em multipropriedade determinará:

I - os poderes e deveres dos multiproprietários, especialmente em matéria de instalações, equipamentos e mobiliário do imóvel, de manutenção ordinária e extraordinária, de conservação e limpeza e de pagamento da contribuição condominial;

II - o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo;

III - as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza;

IV - a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário;

V - o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel, inclusive para efeitos de participação no risco ou no valor do seguro, da indenização ou da parte restante; 

VI - as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de descumprimento de deveres.

Art. 1.358-H. O instrumento de instituição da multipropriedade ou a convenção de condomínio em multipropriedade poderá estabelecer o limite máximo de frações de tempo no mesmo imóvel que poderão ser detidas pela mesma pessoa natural ou jurídica.

Parágrafo único. Em caso de instituição da multipropriedade para posterior venda das frações de tempo a terceiros, o atendimento a eventual limite de frações de tempo por titular estabelecido no instrumento de instituição será obrigatório somente após a venda das frações. 

Por outro viés, há o condomínio edilício, regido pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil, e que em sua composição jurídica existem partes comuns e exclusivas. A lei em análise trata desse condomínio, tendo em vista que as unidades que poderão ser objeto da multiproriedade estão insertas na referida comunhão edilícia.

Interessante informar que a MULTIPROPRIEDADE não se confunde com a PLURALIDADE DE PROPRIETÁRIOS, levando-se em consideração que somente existirá MULTIPROPRIEDADE com a formalização de sua INSTITUIÇÃO no cartório de registro de imóveis, estipulando as condições previstas na Lei, limitando a utilização de cada um por meio do tempo. Já a PLURALIDADE DE PROPRIETÁRIOS, além de ser bastante comum, não precisa ser instrumentalizada e/ou instituída, basta constar na matrícula.

Sabe-se que a Lei aqui analisada, por ser bastante recente, ainda não possui entendimentos jurisprudenciais, bem como análises doutrinárias acerca do assunto.

Ocorre que a existência de multipropriedade, sem sombra de dúvidas, gerará impactos frente ao Ente Condominial, dentre os quais podemos citar os seguintes:

1. Voto do proprietário em multipropriedade será proporcional à fração de tempo:

Art. 1.358-I.  São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade:

IV - participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou procurador, desde que esteja quite com as obrigações condominiais, em:

b) assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso, e o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo em relação à quota de poder político atribuído à unidade autônoma na respectiva convenção de condomínio edilício.

O Condomínio, neste caso, deverá adotar um controle nas assembleias para esse tipo de situação.

2. Ultilização de cada proprietário somente ocorrerá no determinado espaço de tempo na multipropriedade:

Art. 1.358-J.  São obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade:

VII - usar o imóvel exclusivamente durante o período correspondente à sua fração de tempo;

Apesar de não estar expressamente previsto, poderá, nesse caso, o condomínio limitar o acesso ao condomínio, do proprietário que não esteja no período competente ao seu uso e gozo.

3. Tratativas do condomínio com o administrador noemado

Art. 1.358-M.  A administração do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário será de responsabilidade da pessoa indicada no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, ou, na falta de indicação, de pessoa escolhida em assembleia geral dos condôminos.

O Condomínio deverá adotar as tratativas diretamente com o administrador que será nomeado pelos multiproprietários.

4. Limitação ou vedação da multipropriedade pelo condomínio:

Art. 1.358-U.  As convenções dos condomínios edilícios, os memoriais de loteamentos e os instrumentos de venda dos lotes em loteamentos urbanos poderão limitar ou impedir a instituição da multipropriedade nos respectivos imóveis, vedação que somente poderá ser alterada no mínimo pela maioria absoluta dos condôminos.

O artigo em referência possibilita com que o condomínio vede, ou mesmo limite a formação da multipropriedade, bastando que ocorra a previsão em convenção.

5. Inadimplência condominial e forma de cobrança

Art. 1.358-S. Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na forma da lei processual civil, a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente.

Já existe entendimento formado na Jurisprudência, que em caso de inadimplência condominial, seja parcial ou total por parte dos proprietários, poderá o condomínio adjudicar a fração correspondente ao devedor, tão somente.

Da possibilidade da multipropriedade está inserida no pool de locações

A Lei estipula que poderá um condomínio edilício optar pela inserção, parcial ou total, da multipropriedade no sistema de POOL de locações, para tanto, alguns requisitos devem ser atendidos.

A legislação traz ainda uma disposição que a partir do momento em que há a adesão da multipropriedade ao sistema de POOL, obrigatoriamente, deverá o condomínio ter um administrador profissional, que terá total liberdade, inclusive, para alterar o regimento interno.

Posto isto, considerando o retro exposto, temos que tanto para a aprovação, limitação e proibição da multipropriedade, faz-se necessário que ocorra a anuência do condomínio.

Referido tema, por ser recente, ainda não dispõe de conteúdo jurídico e jurisprudencial disponíveis, o que tem como amparo tão somente as previsões insertas na referida Lei.

Logo, tanto as convenções, como os regimentos, precisarão se amoldar, se for o caso, à essa nova espécie de utilização.

Wellington Sampaio de Holanda

OAB/CE 25.274

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