Infiltrações e vazamentos: quem paga a conta?
Um tormento para síndicos e condôminos certamente são as infiltrações e os vazamentos. Estas patologias, além de causarem um enorme desconforto aos moradores com o surgimento em suas unidades de bolores e mofos, é uma das maiores causas de danos à estrutura da edificação.
Mas, afinal, quem responde pelas infiltrações e vazamentos? Quem deverá arcar com as despesas de reparação?
Apesar do tema representar uma fonte de dúvidas constante para a coletividade condominial, tem-se que a regra não apresenta maiores dificuldades de compreensão.
Nesse contexto, para se chegar ao responsável pelo ressarcimento dos danos, teremos que passar por duas etapas de verificação: o primeiro passo é identificar a origem da infiltração ou do vazamento para, em seguida, verificar se se trata de uma área comum do condomínio ou uma área de uso privativo.
Valendo-nos dos conhecimentos de matemática advindos de longa data, ainda dos bancos escolares, poderíamos sintetizar esse tema em duas equações básicas:
Infiltração/vazamento + área comum = responsabilidade do condomínio;
Infiltração/vazamento + área privativa = responsabilidade do condômino.
Assim, se a infiltração é oriunda da má conservação da fachada da edificação, os custos deverão ser suportados pelo condomínio, inclusive pelos danos verificados nas unidades autônomas.
E se a origem da infiltração se encontra no terraço da cobertura?
Vamos então nos valer da mesma fórmula: identificada a causa deve-se verificar se a área integra uma unidade autônoma ou se a laje ou terraço são áreas de uso comum. Na primeira hipótese a responsabilidade será do proprietário da área, ao passo que, caso se trate de área comum, a responsabilidade será do condomínio.
Dificuldade maior, é quando os vazamentos decorrem da tubulação. A identificação do exato ponto da patologia é, por vezes, tormentosa, e dependerá de uma vistoria técnica, realizada por profissional da área. Todavia, identificada a causa, a regra permanece a mesma.
Aqui, sem maiores detalhamentos técnicos, é necessário ter em mente que os edifícios possuem duas redes de encanamento: a rede vertical ou coluna principal, responsável pela condução da água e do esgoto entre as unidades e a via pública, e a rede horizontal, também chamada de canos ramais, responsável pela ligação da tubulação do condomínio à das unidades.
A rede vertical é tida como área comum, ao passo que a rede horizontal é considerada área privativa, donde se conclui que, regra geral, eventuais vazamentos decorrentes da primeira será de responsabilidade do condomínio e, da segunda, do condômino.
Percebam, portanto, que a temática apresentada, apesar de ser objeto de intensos e acalorados debates no dia a dia dos condomínios, não apresenta sobressaltos jurídicos.
Fábio Barletta Gomes é advogado em Belo Horizonte, especialista em Direito Condominial. Sócio da Barletta, Oliveira & Martins Advocacia Condominial e da B&O Assessoria Condominial e Síndicos Profissionais, empresas integrantes do Grupo B&O. É professor de Direito Condominial, palestrante e autor de diversos artigos sobre direito condominial, publicados nos mais variados canais e revistas especializadas. Autor do livro Gestão Condominial Eficiente. Coordenador do Curso de Qualificação de Síndicos do Grupo B&O
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